¿Cuánto puedes ganar con un departamento en renta en CDMX en 2026?
Roberto Bonet
Broker inmobiliario en CDMX · Junio 2026
Si estás pensando en comprar un departamento en Ciudad de México para ponerlo en renta, la pregunta más importante no es "¿cuál me gusta más?" sino "¿cuánto me va a dejar?". En este artículo analizamos los datos reales del mercado en junio 2026 para que tomes una decisión bien informada.
¿Cómo se calcula lo que te puede dejar un departamento en renta?
La forma más directa de saber cuánto puedes ganar con un departamento es calcular el ingreso anual que genera la renta y compararlo contra lo que pagaste por él:
Rentabilidad anual = (Renta mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
Por ejemplo: si compras un departamento en $6,000,000 MXN y lo rentas en $30,000 MXN al mes, estás ganando el 6.0% de tu inversión cada año solo en renta — sin contar la plusvalía. Clave: la renta y el precio deben ser del mismo departamento (mismo tamaño); comparar la renta de un depa grande con el precio de uno más chico infla el número.
Este porcentaje no incluye gastos de mantenimiento, impuestos, meses sin inquilino ni comisiones. Lo que te queda en la bolsa al final suele ser entre 1 y 2 puntos porcentuales menos.
¿Cuánto cuestan los departamentos en cada colonia?
Condesa
La Condesa es una de las colonias con mayor demanda y reconocimiento en CDMX. Analizamos 417 departamentos en venta.
- •Precio mediano por m²: $91,000 MXN
- •Rango del mercado: $72,800 – $97,400 MXN/m²
- •Departamento de 80m²: entre $5.8M y $7.8M MXN (precio típico $7.3M)
Roma
Roma combina alta demanda cultural y gastronómica con buena conectividad. Analizamos 418 departamentos. Sus precios son más bajos que Condesa, pero eso no necesariamente lo hace mejor negocio para rentar.
- •Precio mediano por m²: $82,700 MXN
- •Rango del mercado: $68,800 – $94,900 MXN/m²
- •Departamento de 80m²: entre $5.5M y $7.6M MXN (precio típico ≈ $6.6M)
Nápoles
Nápoles tiene el mejor precio de entrada, con buena ubicación cerca del WTC, Insurgentes Sur y el Aeropuerto. Analizamos 264 departamentos en venta.
- •Precio mediano por m²: $80,000 MXN
- •Rango del mercado: $57,700 – $79,700 MXN/m²
- •Departamento de 80m²: entre $4.6M y $6.4M MXN (precio típico $6.4M)
¿Cuánto puedes cobrar de renta en cada colonia?
Condesa
La Condesa tiene las rentas más altas. Su perfil de inquilinos — profesionistas, parejas jóvenes y extranjeros — permite sostener precios más altos. Analizamos 186 departamentos en renta.
- •Renta mensual típica (80 m²): $36,000 MXN/mes
- •Rango del mercado: $31,000 – $60,000 MXN/mes
Roma
Roma tiene la mayor oferta de renta — 166 departamentos analizados, más de 370 disponibles actualmente. Esa abundancia presiona los precios hacia abajo.
- •Renta mensual típica (80 m²): $32,700 MXN/mes
- •Rango del mercado: $25,000 – $43,000 MXN/mes
Nápoles
Nápoles tiene la menor oferta activa de renta — 63 departamentos analizados — lo que indica menor rotación de inquilinos y contratos más estables.
- •Renta mensual típica (80 m²): $30,000 MXN/mes
- •Rango del mercado: $25,000 – $42,000 MXN/mes
¿Cuánto dinero genera cada colonia al año?
Comparamos con rendimiento bruto normalizado por m² (renta/m² × 12 ÷ precio de venta/m²), para que el tamaño del depa no distorsione. Son cifras brutas: descontando vacancia, mantenimiento, predial e ISR, el neto queda 1 a 2 puntos abajo.
Condesa: 5.9% bruto
$91,000/m² de compra, $450/m² de renta. Un depa de 80 m² se vende ~$7.3M y renta ~$36,000/mes.
Roma: 5.9% bruto
$82,700/m² de compra, $409/m² de renta. Prácticamente empatada con Condesa: pagas el prestigio, el rendimiento es de zona.
Nápoles: 5.6% bruto
$80,000/m² de compra, $375/m² de renta. La entrada más baja de las tres (~$6.4M los 80 m²), ideal con menos capital.
¿Qué más afecta lo que te queda en la bolsa?
- •Meses sin inquilino: si tu departamento pasa dos meses vacío al año, pierdes el equivalente al 16% de tus ingresos anuales.
- •Mantenimiento: calcula entre el 1% y el 2% del valor del departamento al año.
- •Impuestos: los ingresos por renta pagan ISR; como persona física puedes aplicar la deducción ciega del 35%.
- •Plusvalía: en colonias como Condesa, Roma y Nápoles, el valor de los departamentos ha crecido consistentemente.
En resumen
Condesa y Roma rinden casi igual (~5.9%) — prestigio, no rendimiento excepcional.
Nápoles es la mejor entrada por precio total — ~$6.4M los 80 m², con 5.6% bruto.
El rendimiento bruto no es lo que te queda — réstale 1 a 2 puntos por vacancia, mantenimiento, predial e ISR.
Si ya tienes una idea de colonia y presupuesto, lo más útil es ver lo que hay disponible hoy: explora los departamentos en venta en CDMX o los departamentos en renta en CDMX para comparar precios reales contra los números de este análisis.
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Ver departamentos disponibles en Condesa, Roma y NápolesLos datos corresponden a precios de lista de propiedades publicadas en portales inmobiliarios en junio de 2026, no a precios de cierre. Al negociar, considera un descuento real de entre 5% y 10% sobre los precios publicados. Este análisis no constituye asesoría financiera ni garantía de rendimientos. Roberto Bonet es broker inmobiliario independiente en CDMX.