¿Departamento nuevo o usado? El checklist para decidir sin el discurso de la inmobiliaria
Roberto Bonet
Broker inmobiliario en CDMX · Junio 2026
Casi todo lo que vas a leer sobre "nuevo vs usado" lo escribió alguien que vende departamentos nuevos. Por eso siempre gana el nuevo. Aquí no: esto es un checklist para que tú decidas según tu caso, no según lo que le conviene al vendedor. Y al final, datos reales del mercado para que veas cuánto cuesta de verdad cada opción.
La verdad corta es que no hay un ganador universal. Hay un ganador para ti, y depende de cómo respondas a las siguientes preguntas.
1. ¿Qué tan rápido necesitas mudarte?
- •Ya, en los próximos meses: usado o nuevo con entrega inmediata. La preventa no es para ti.
- •Puedo esperar 1-2 años: se abre la preventa, que suele entrar más barata.
La preventa puede costar menos, pero estás comprando una promesa con fecha futura. Si tienes prisa, no te metas a esperar una obra.
2. ¿Aguantas el riesgo de que la entrega se retrase?
Este es el punto que las desarrolladoras minimizan. En preventa, el retraso es común. Protégete: exige que el contrato (registrado ante Profeco) incluya una penalización por cada mes de atraso —lo razonable es el equivalente a una mensualidad de renta— y revisa el historial de la desarrolladora antes de firmar.
- •No tolero la incertidumbre: usado o entrega inmediata.
- •La aguanto si el contrato me protege: preventa es viable.
3. ¿Qué valoras más: estrenar todo o ubicación consolidada?
- •Acabados nuevos, amenidades, cero remodelación: nuevo.
- •Estar en una colonia céntrica, arbolada y ya formada: muchas veces, usado.
Las mejores ubicaciones de CDMX ya están construidas. Lo nuevo suele estar en lo que queda disponible, que no siempre es donde quieres vivir. En usado, además, ves exactamente lo que compras: el sol que entra, el ruido de la calle, los vecinos.
4. ¿Cuánto te importa la garantía? (y ojo con la letra chiquita)
En teoría, el nuevo gana aquí: la ley mexicana obliga a responder por vicios ocultos —hasta diez años en fallas estructurales, cinco en instalaciones y tres en acabados. En la práctica, hacerla valer es otra cosa. Muchos desarrolladores dan largas, se amparan, desconocen el reclamo o de plano ya no existen como empresa cuando aparece la falla.
Esto no anula la ventaja del nuevo, pero la pone en su lugar: la garantía sirve si compras a un desarrollador serio y si la dejas bien amarrada por escrito. Antes de firmar:
- •Investiga la trayectoria y reputación del desarrollador (entregas pasadas, demandas, reseñas).
- •Exige que garantías y plazos queden por escrito en el contrato, no de palabra.
- •Guarda todo: contrato, planos, recibos, promesas de publicidad.
En usado no tienes esta garantía: compras "tal cual está", y si a los meses sale una filtración, el costo es tuyo. Por eso ahí la revisión previa (punto 6) es todavía más importante.
5. ¿Cómo lo vas a pagar?
- •Crédito bancario o hipotecario: ojo con el usado muy viejo. Los bancos prestan más fácil sobre vivienda nueva, y a un departamento de más de 20-30 años puede costar (o ser imposible) conseguir crédito.
- •Tienes el enganche y flexibilidad: la preventa deja pagar el enganche en cuotas durante la obra.
6. Si es usado: ¿hiciste la tarea de revisión?
Comprar usado es buena jugada solo si revisas bien. Antes de firmar, asegúrate de:
- •Pedir un dictamen estructural —en CDMX es clave en edificios anteriores a 1985, por el suelo sísmico.
- •Revisar instalaciones: eléctricas, hidráulicas, humedad, presión de agua.
- •Confirmar que no haya adeudos de mantenimiento, predial o agua heredados.
- •Verificar la situación legal de la propiedad y las escrituras.
Si no haces esto, el "ahorro" del usado se te puede ir completo en reparaciones.
El factor precio: ¿cuánto cuesta de verdad lo nuevo?
Aquí es donde casi todos los artículos se quedan callados, porque el dato incomoda. Revisamos cientos de departamentos en venta publicados en seis alcaldías de la ciudad y comparamos el precio por m² de lo que está a estrenar contra el precio general de la zona. Esto es lo que encontramos (junio 2026):
| Zona | Precio general / m² | A estrenar / m² | Sobreprecio de lo nuevo |
|---|---|---|---|
| Cuajimalpa (Santa Fe) | $52,700 | $81,400 | +55% |
| Miguel Hidalgo (Polanco) | $67,300 | $100,000 | +49% |
| Benito Juárez (Nápoles, Del Valle) | $58,200 | $71,400 | +23% |
| Cuauhtémoc (Roma, Condesa) | $81,000 | $85,800 | +6% |
| Coyoacán | $49,000 | $48,500 | -1% |
| Álvaro Obregón (San Ángel) | $60,000 | $57,000 | -5% |
El sobreprecio de lo nuevo va de -5% a +55% según dónde busques. Y eso desarma el mito más repetido del mercado.
"Lo nuevo siempre cuesta más" es falso. Depende completamente de la zona. Donde hay una ola de torres nuevas de lujo sobre un stock más viejo —Santa Fe, Polanco— lo nuevo se paga hasta 55% más caro por metro. Pero en zonas con stock consolidado y caro y poco desarrollo nuevo de lujo —San Ángel, Coyoacán— lo nuevo puede salir igual o hasta más barato que el promedio de la zona.
Así que la pregunta correcta no es "¿nuevo o usado?". Es: ¿cuánto más caro me sale estrenar en esta zona, y vale la pena pagarlo? En Polanco pagas casi 50% más caro solo por estrenar. En Coyoacán, casi nada. Ese número cambia toda la decisión.
Cifras basadas en precios de lista, no de cierre, de departamentos publicados en cada alcaldía, comparando inventario "a estrenar" contra el mercado general. Son medianas indicativas, no un avalúo. Y recuerda: el precio de lista casi siempre tiene margen de negociación.
El veredicto rápido por perfil
Te conviene NUEVO / preventa si: puedes esperar, valoras estrenar y la garantía de un desarrollador con buena trayectoria, vas a usar crédito, el contrato te protege contra retrasos, y el sobreprecio del nuevo en tu zona es razonable.
Te conviene USADO si: necesitas mudarte pronto, priorizas ubicación consolidada y precio negociable, quieres ver exactamente lo que compras, estás dispuesto a hacer (y pagar) una buena revisión, y el sobreprecio del nuevo en esa zona no se justifica.
Una nota honesta
Ningún departamento es perfecto, ni el nuevo ni el usado. El nuevo te vende tranquilidad, acabados y garantía; el usado te vende ubicación y, según la zona, mejor precio. La peor decisión es la que tomas por el discurso de venta en vez de por tus propios números.
Y como siempre, en cualquiera de los dos: el precio de lista no es el de cierre. Negocia. Cuando estés listo, explora departamentos en venta y compara precios de nuevo vs usado en la zona que te interesa.
Compara precios reales por colonia
En hauss.mx puedes ver si el sobreprecio que pagas por lo nuevo se justifica frente al mercado de la misma zona.
Ver departamentos disponiblesLos datos corresponden a precios de lista de propiedades publicadas en portales inmobiliarios en junio de 2026, no a precios de cierre. Al negociar, considera un descuento real de entre 5% y 10% sobre los precios publicados. Este análisis no constituye asesoría financiera ni garantía de rendimientos. Roberto Bonet es broker inmobiliario independiente en CDMX.