En qué colonia invertir en CDMX: el ranking real de rendimiento (y por qué las de moda no ganan)
Roberto Bonet
Broker inmobiliario en CDMX · Julio 2026
Cuando alguien decide comprar para rentar en la Ciudad de México, casi siempre llega con la colonia ya elegida: la Roma, la Condesa, Polanco. Son las que suenan. El problema es que "la que suena" y "la que más te deja" casi nunca son la misma.
Analicé venta y renta de diez colonias céntricas y las medí con reglas estrictas para que un solo edificio o un penthouse atípico no ensuciara el número. El resultado desarma varias ideas de moda. Aquí va, sin adornos.
Cómo lo medimos (y por qué puedes confiar en el número)
El rendimiento bruto de una renta es simple: renta al año ÷ precio de compra. Lo difícil es medirlo sin trampas. Por eso usamos cuatro reglas:
- •Normalizado por metro cuadrado. Renta por m² × 12 ÷ precio de venta por m². Así el tamaño del depa no infla ni desinfla el resultado.
- •Solo unidades invertibles (45–120 m²). Fuera micro-estudios y penthouses de lujo, que traen precios por m² atípicos. En Juárez, un puñado de torres de lujo sobre Reforma distorsionaba la colonia entera hasta que las sacamos.
- •Un edificio, un voto. Si un mismo desarrollo tiene quince anuncios, cuenta como uno. Ningún proyecto individual manda sobre la colonia.
- •Bandera de concentración y muestra. Tres páginas de resultados por colonia; y si una sola torre o una muestra chica domina los datos, lo decimos en vez de fingir precisión.
Cifras brutas de julio de 2026 (precios de lista, no de cierre). El neto —descontando vacancia, mantenimiento, predial e ISR— suele quedar 1 a 2 puntos abajo.
El ranking
| Colonia | Precio venta $/m² | Renta $/m² | Rendimiento bruto |
|---|---|---|---|
| Narvarte | $57,800 | $327 | 6.8% |
| Roma Sur | $71,400 | $390 | 6.6% |
| Juárez | $92,800 | $491 | 6.3% |
| Roma Norte | $87,700 | $429 | 5.9% |
| Condesa | $100,600 | $475 | 5.7% |
| Del Valle | $75,400 | $352 | 5.6% |
| Polanco (unidad de ~200 m²) | $99,000 | $464 | 5.6% |
Léelo dos veces. Las colonias con más caché —Condesa, Polanco, Roma Norte— están abajo, no arriba.
1. El prestigio se paga (y sale de tu rendimiento)
Condesa (5.7%), Roma Norte (5.9%) y Polanco (5.6%) rinden de los más bajo de la lista. No porque renten poco —rentan muy bien— sino porque el precio de compra subió todavía más que la renta. Pagas una prima por el nombre, la vida de barrio y la ubicación, y esa prima se la come tu rendimiento. Polanco es el caso extremo: un departamento típico de 200 m² ronda los $20 millones y rinde 5.6% bruto. En Del Valle llegas al mismo 5.6% con una sexta parte del capital. Más caro no es más rentable; a veces es exactamente lo contrario.
2. Dónde vive de verdad el rendimiento
Las mejores cifras sólidas de la tabla son de colonias céntricas, bien comunicadas y sin sobreprecio de moda:
- •Narvarte (6.8%) — la más equilibrada de todas. Precio de entrada bajo ($57,800/m², el más accesible), demanda estable de inquilinos, excelente conectividad. No es glamurosa, y por eso el número aguanta.
- •Roma Sur (6.6%) — la hermana sensata de la Roma Norte: misma zona, ambiente y conexión, pero se compra bastante más barato por m² mientras las rentas siguen firmes. El arbitraje clásico "misma colonia, menos etiqueta".
- •Juárez (6.3%) — la sorpresa bien medida. A primera vista se ve cara ($92,800/m²), pero renta tan fuerte ($491/m², de lo más alto de la ciudad, por su cercanía a Reforma y la Zona Rosa) que el rendimiento sube. Ojo: este número es después de sacar las torres de superlujo de Reforma; el depa de inversión real ahí rinde 6.3%.
3. La más cara para lo que renta: Del Valle
Del Valle (5.6%) es una colonia querida y consolidada, pero como máquina de renta pura es de las menos eficientes: cara de comprar ($75,400/m²) para lo que rinde ($352/m²). Se compra por otras razones —vivir ahí, estabilidad, plusvalía de largo plazo—, no por el rendimiento de renta.
4. Prometedoras, pero con letra chica
Cuatro colonias salieron con números atractivos que no pongo en el ranking porque los datos aún son delgados o están dominados por un solo edificio:
- •Nápoles (~6.7%) y San Rafael (~6.5%): buen indicio, pero buena parte de su renta disponible sale de un mismo desarrollo, así que el promedio puede no representar a toda la colonia.
- •Anzures (~6.2%) y Escandón (~5.7%): muestra de renta muy pequeña. Colonias a vigilar —céntricas y en movimiento— pero hoy no hay datos suficientes para firmar el número.
Por esto conviene desconfiar de rankings que presumen precisión al decimal en colonias con poca oferta: el dato existe, pero no aguanta el peso de una decisión de millones.
Lo que el rendimiento bruto no te dice
- •El neto, no el bruto. Réstale vacancia, mantenimiento, predial e ISR. Un 6.8% bruto se vuelve fácil 4.5–5% neto.
- •La liquidez de renta. No es lo mismo una colonia con cientos de departamentos compitiendo que una con poca oferta y contratos estables.
- •La plusvalía. El rendimiento de renta es la mitad del retorno; la otra mitad es cuánto sube el inmueble.
El veredicto por perfil
- •Mejor equilibrio entrada-rendimiento, sin sobresaltos: Narvarte.
- •Quieres zona Roma/Condesa pagando menos: Roma Sur.
- •Buscas rentas altas y ubicación premium, con los ojos abiertos: Juárez.
- •Valoras la marca de la colonia sabiendo que pagas prima: Condesa o Roma Norte.
- •Es más patrimonio que renta: Del Valle o Polanco.
La parte que de verdad decide
Ninguna de estas cifras te sirve sola. El mismo edificio dos calles más allá, o con 15 m² más, cambia el número por completo. Lo que separa una buena compra de una mediocre no es acertarle a la colonia de moda, sino correr los números reales de la zona específica antes de firmar: qué se renta de verdad ahí, a cuánto, qué tan rápido, y qué tan saturado está el mercado —cuidando que un solo edificio no te esté pintando una película que no es. Corre tus propios números por colonia. Y al comprar, recuerda: el precio de lista no es el de cierre. Negocia.
Compara rentas reales por colonia
En hauss.mx puedes ver cuánto renta de verdad cada colonia y contrastar tu zona contra estos números antes de decidir.
Ver departamentos disponibles en CDMXCifras indicativas de julio de 2026, basadas en medianas de propiedades publicadas (precios de lista, no de cierre), con filtros de tamaño (45–120 m²; Polanco medido en su banda típica de ~200 m²), deduplicación por edificio y control de concentración. No constituyen avalúo, asesoría fiscal ni garantía de rendimientos. Rendimiento bruto normalizado por m² (renta/m² × 12 ÷ precio de venta/m²), antes de vacancia, mantenimiento, predial e ISR. Roberto Bonet es broker inmobiliario independiente en CDMX y acompaña a inversionistas a elegir colonia y propiedad con datos reales de mercado.